Несмотря на то, что в 2009 году управляющие открытыми паевыми фондами смогли отыграть часть потерь, понесенных в результате обвала рынка в 2008 году, динамика количества открытых ПИФов остается отрицательной. В течение года с рынка исчезли несколько десятков открытых фондов, как в результате отзыва лицензий управляющих компаний, так и в результате закрытия фондов, стратегии которых не смогли адаптироваться под изменившиеся реалии рынка. Отрицательной осталась и статистика объемов привлеченных средств. По данным Национальной лиги управляющих, за год отток средств из открытых фондов составил 12 млрд. рублей.
В то же время индустрия закрытых паевых фондов чувствует себя на этом в целом негативном фоне весьма уверенно. За год количество ЗПИФ выросло на 229 фондов, причем основной прирост произошел за счет фондов недвижимости (+26% по сравнению с 2009 годом), а не за счет, как можно было бы ожидать, кредитных ПИФов, формирование которых было разрешено в 2009 году, и которые на первых порах получили широкое распространение. Фонды недвижимости, самые многочисленные из всех категорий паевых фондов, показали уверенную позитивную динамику объема привлеченных средств. По данным НЛУ, в течение 2009 года пайщики закрытых ПИФов недвижимости принесли управляющим свыше 16 млрд. рублей.
Управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский связывает рост числа ЗПИФов недвижимости в прошлом году с созданием таковых на базе залогов, взыскиваемых банками с неплатежеспособных агентов. «Кроме того, по-прежнему привлекательной остается отсрочка налогообложения налогом на прибыль средств, поступающих в ПИФ и реинвестируемых без выплаты дохода пайщикам (налог уплачивается только после выплаты дохода пайщикам или погашения ими паев фонда). За счет такой отсрочки доходность вложений в проекты, предполагающие неоднократное реинвестирование средств, может быть существенно увеличена», - отмечает эксперт.
Экономическая конъюнктура и не только
Существенно добавило привлекательности ЗПИФам и появление биржевой торговли паями. Возможность рыночной оценки стоимости ПИФа очень важна для пайщиков, так как специфика определения СЧА фондов состоит в том, что активы фонда учитываются по цене, определенной независимым оценщиком. «Если оцениваемый объект обладает низкой ликвидностью, то оценка стоимости активов происходит теоретическими методами, которые в той или иной степени могут показывать результат, отличающийся от реальной рыночной стоимости объекта», - отмечает Станислав Бродский. В то же время появление биржевой торговли позволяет инвесторам получить оценку стоимости активов фонда, которая в большей степени приближена к реальной ситуации на рынке. Более того, совершая операции с паями на бирже, управляющая компания получает возможность привлечения дополнительного финансирования путем заключения с паями созданных ПИФов сделок РЕПО или аналогичных сделок, что дает возможность оперативно привлекать средства под залог внесенной в фонд недвижимости, не связываясь при этом с непосредственным оформлением залога или перехода прав на объекты недвижимости, составляющие активы соответствующего ПИФа. Станислав Бродский констатирует, что пока обороты биржевой торговли паями не очень большие, но в будущем рынок ожидает рост.
Способствовала популярности ЗПИФов и экономическая конъюнктура. До кризиса строительная отрасль являлась одной из самых закредитованных, заемные средства привлекались под залог еще не построенных объектов. В результате, когда платежеспособный спрос опустился до минимальных уровней, а возможности для рефинансирования ранее привлеченных кредитов сократились практически до нуля, девелоперы оказались в очень затруднительном положении. В этих условиях передача активов в ЗПИФ помогает отчасти решить проблемы с финансированием, например, за счет проведения указанных выше сделок РЕПО с паями фонда или путем привлечения в фонд соинвестора, с которым будут разделяться доходы, но при этом сохранится единое управление объектом или проектом, который не потребуется делить на «свои» и «чужие» квадратные метры. Поэтому создание ПИФов может использоваться девелоперскими компаниями для того, чтобы при привлечении финансирования не потерять контроль над проектами и объектами недвижимости.
Привлечение финансирования на гибких условиях
Очень популярным направлением стала «упаковка» в ПИФ готовых объектов недвижимости, генерирующих постоянный денежный поток. Речь идет об объектах торговой недвижимости и так называемых объектах street retail, которые всегда пользовались большой популярностью у инвесторов. Для владельцев таких активов ПИФы интересны прежде всего возможностью привлечения финансирования на более гибких условиях, чем прямое кредитование под залог недвижимости (например, при снижении процентных ставок заключить новую сделку РЕПО с паями фонда гораздо легче, чем снять залог с объекта недвижимости в одном банке и заложить его в другом банке), а для пайщиков интерес представляет достаточно большая защищенность инвестиций, которые гарантированы постоянным положительным финансовым потоком. Кроме того, «упаковка» объектов недвижимости в ПИФы дает возможность привлечения финансирования в форме сделок РЕПО с паями не только от банков, но и от других финансовых организаций (НПФов, страховых компаний и т.д.), которые согласно действующему законодательству не могут заниматься кредитованием.
Управление непрофильными активами
Сегодня кредиторы, в первую очередь банки, получили в рамках реструктуризации на свои балансы залоговые объекты недвижимости, находящиеся на разной стадии готовности. С одной стороны, недостроенные проекты необходимо завершать - в противном случае через некоторое время «долгострой» может потерять свою рыночную стоимость и привлекательность для последующей перепродажи инвесторам. С другой стороны, банки получают и объекты готовой недвижимости, например, торговой. В этом случае ими необходимо профессионально управлять.
Не имея в штате квалифицированного персонала для выполнения этих задач, банки могут передавать активы в ЗПИФ, и управляющая компания будет заниматься всеми вопросами управления объектами недвижимости. «Для банков передача бывших залогов в ПИФ достаточно удобна, так как учитывать ее на собственном балансе и управлять ею самостоятельно банки не хотят, а передача недвижимости дочерним компаниям банка ухудшает его финансовую отчетность. В этой ситуации выходом может быть передача недвижимости, ранее являвшейся залогом, в ПИФ с последующим параллельным развитием биржевого рынка паев созданного фонда и управлением недвижимостью «внутри» ПИФа с целью повышения доходов от ее сдачи в аренду или продажи, - говорит Станислав Бродский, - Что касается биржевой торговли паями, то ликвидные инструменты всегда пользуются спросом у инвесторов, а банки получают возможность привлечения кратко и среднесрочного финансирования под объекты недвижимости, использовать которые в изначальном виде для этого крайне сложно».
Таким образом, благодаря кризису индустрия закрытых паевых фондов получила новый толчок к развитию даже несмотря на то, что недвижимость – основной актив ЗПИФ – значительно упала в цене. Эксперты сходятся во мнении, что в долгосрочной перспективе недвижимость будет дорожать, поэтому, учитывая длинные горизонты инвестиций в ЗПИФ, краткосрочные колебания цен для пайщиков не настолько критичны. Кроме того, рынок недвижимости менее волатильный, чем фондовый рынок, что также повышает интерес к этим инструментам.
Читайте также:
15 лет успешного инвестирования: авантюра, ставшая жизнью
В неоплатном долгу - Евгений Дроздов, генеральный директор юридической компании "Велес Лекс"
Украина: Золотое время для инвестора
Долговой рынок: стоит ли ждать погоды у моря
Рынок IPO: в надежде на восстановление
Торговая недвижимость: лови момент
Современные возможности торговли на зарубежных площадках
Ливермор и мы или Как обыграть «чудо-ящик» - Дмитрий Перегудов, трейдер инвестиционной компании "Велес Капитал"
О стратегиях в индустрии Private banking и Wealth management - Юрий Павлов, директор по работе с VIP-клиентами инвестиционной компании "Велес Капитал"