Рынок: курс «на вырост»
О восстановлении рынка коммерческой недвижимости сегодня говорится как о свершившемся факте. Аналитики в один голос отмечают положительные тенденции, среди которых оживление спроса со стороны ритейлеров и увеличение потребительской активности населения, уменьшение темпов ежемесячного изменения объема предложения и ценовых показателей, начавшееся в конце 2009 года, а также относительная стабилизация рынка как по ценам и арендным ставкам, так и по объему предложения во всех сегментах. Более того, наметилась тенденция к росту арендных ставок, которая продолжится до конца 2010 года, позволив основным ценовым показателям вырасти на 15-20% при условии благоприятной макроэкономической ситуации.
Воодушевленные происходящим игроки рынка заключают, что основная стадия кризиса позади, а ценовое дно пройдено, и теперь уже с окрепшей надеждой смотрят в будущее. Оправдать эти надежды более остальных склонны торговые помещения, переживающие кризисные явления лучше остальных сегментов рынка коммерческой недвижимости. «В 2009 году торговая недвижимость в целом показала себя наиболее инвестиционно-привлекательной. Спрос на торговые помещения до сих пор вел себя более стабильно по сравнению со спросом на офисную и производственно-складскую недвижимость. Самым востребованным сегментом выступил street-retail, - комментирует ситуацию Владлен Волошин, генеральный директор компании «Велес Капитал Девелопмент», - Что касается роста арендных ставок, действительно, сегодня собственники торговых центров позволяют себе более смело регулировать ценовую политику. Однако прежде чем мы сможем говорить об уверенном росте квадратного метра в торговых помещениях, пройдет около года, а чтобы преодолеть те 15-30%, которые отделяют нас от максимальных значений арендных ставок уровня середины 2008 года, потребуется еще от трех до пяти лет».
Street-retail и впрямь демонстрировал высокую востребованность. Интересно, что этот сегмент обогатился серьезным объемом предложения за счет закрытия игровых клубов и казино, что выбросило на московский рынок около 400 тыс. кв. м вакантных площадей, однако существенного влияния на колебание цен на торговую недвижимость это событие не оказало. Владельцам вновь освобожденных помещений пришлось считаться с ситуацией на рынке и уменьшать уровень доходности своего бизнеса в два-три раза, именно таким образом отличалась арендная ставка, предлагаемая ритейлерами от той, которую мог в свое время обеспечить оператор игорного бизнеса. В силу стабилизации оборота розничной торговли и положительной динамики индекса потребительской уверенности в конце 2009-начале 2010 года, а также за счет появления на московском рынке новых (или хорошо забытых старых) игроков предложение вакантных площадей отчасти компенсировалось, а местами даже возник его дефицит.
Победители и побежденные
Значительные убытки, банкротство или реструктуризация неэффективных игроков, зависимых от заемных средств и не справившихся со своими долговыми обязательствами, были основными знаками рынка в 2009 году. «Выжившие» сети оптимизировали свою деятельность, в том числе, с участием банков или государства. Некоторым собственникам пришлось уступить свои активы банкам («Гименей» и «Альфа-Банк», «Мосмарт» и Сбербанк России, «Седьмой континент» и Natixis Bank и т.д.). Произошло увеличение объема сделок M&A и консолидации многих отраслей ритейла, преимущественно продуктовых сетей. Так, X5 Retail Group приобрела сеть супермаркетов «Патэрсон», «Азбука вкуса» выкупила восемь универсамов сети «Остров». В то же время многим игрокам удалось воспользоваться возможностями, предоставленными кризисом, и продолжить свое развитие. Некоторые зарубежные бренды открыли свои представительства на российском рынке или наметили планы выхода на него (Wal-Mart, Selgros, Gap, H&M, Peter Murray, Castro, River Island, Bebe, Ipeqyol, Peek und Cloppenburg, Debenhams, Burger King, Harvey Nichols, Cinnabon, Apple). Не упустили возможность развития и россияне: ГК «Ташир» открыла новые сети в регионах и столице, приобрела ТРК «Европарк» и совместно с Comedy Club открыла первое Comedy Café в Москве.
Остались ли в выигрыше банки и прочие организации, получившие на свой баланс непрофильные активы в виде объектов коммерческой недвижимости, - это вопрос. Однозначного ответа на него дать нельзя, все зависит от того, как новые владельцы поступят с такими активами. «Есть несколько вариантов выхода из ситуации, - отмечает Владлен Волошин, - Первый – продажа непрофильного актива. Это возможно, но сложно, если ожидания от сделки высокие. Второй вариант – передача объекта управляющей компании. И последний – передача залоговой недвижимости в ЗПИФ. Далее возможности генерации положительного денежного потока зависят от того, на какой стадии находится объект: не достроен, достроен, но не открыт, или открыт и функционирует». Программа реализации такого объекта может включать в себя завершение строительства, снижение операционных расходов и увеличение стоимости недвижимости, брокеридж или заполнение торговых площадей арендаторами и снижение рисков, связанных с управлением и эксплуатацией объекта. Каким путем пойдет владелец непрофильного актива, зависит от особенностей организации. Например, крупные банки могут пойти на обучение собственных сотрудников и последующую самостоятельную реализацию объектов, в то время как мелкие банки объект, скорее всего, продадут, а средние – обратятся за помощью к профессионалам. Рынок специалистов по недвижимости претерпел «качественную очистку», поэтому владельцу актива без труда удастся найти надежную девелоперскую компанию, предоставляющую услуги завершения строительства и управления объектами коммерческой недвижимости, которая окажет качественные услуги в приемлемые сроки.
Меньше, но перспективнее
Сегодня с определенной степенью уверенности можно констатировать, что торговая недвижимость взяла курс на медленный, но верный рост. Наиболее перспективным представляется такой западный формат, как аутлет-центры, бизнес-модель которых строится на дисконтных распродажах остатков старых коллекций. «Процент целевой аудитории в потоке посетителей таких магазинов наиболее высок, люди, специально приезжающие туда, проводят там больше времени и тратят большие суммы денег, чем неопределившийся посетитель огромного мультибрендового торгового центра», - рассказывает Владлен Волошин. А поскольку кризис неумолимо требует оптимизации расходов и бизнес-процессов, высокой эффективности и минимальных потерь, многие игроки подумывают сделать ставку на меньшие по площади, но более перспективные аутлеты.
Внимание к новому формату сопровождается тенденцией к увеличению размеров площадей, отведенных под одного арендатора. В условиях нынешнего рынка эта ситуация выгодна как для арендатора, так и для арендодателя. Арендодатель сразу «пристраивает» большую площадь, а арендатор получает более выгодные условия сотрудничества.
Будущее за арендой
В 2010 году планируется введение порядка 1 300 000 кв. м новых площадей, однако существует вероятность, что на деле появится не более 70% от заявленного объема. В 2011 и последующих годах не стоит ожидать планового пополнения вакантных площадей за счет ввода новых, поскольку происходит снижение числа новых проектов и объемов текущего строительства. Даже если новые объекты будут проектироваться в 2010 году, при успешном стечении обстоятельств они появятся на рынке не ранее 2012 года. При этом число свободных площадей будет расти преимущественно за счет освобождения уже занятых помещений, что маловероятно, если рынок продолжит восстановление, а также за счет ввода объектов, начатых в прошлые годы.
Тем не менее, ситуация на сегодняшний день такова, что объем вакантных площадей составляет порядка 20-30%, а новые центры могут открываться незаполненными на 50-70%. Кроме того, процесс сдачи в аренду стал более сложным и длительным. «Здесь открывается простор для профессиональных и конкурентоспособных управляющих компаний, грамотно использующих уникальные торговые преимущества своих объектов в борьбе за арендатора, - размышляет Владлен Волошин, - И, конечно, предоставляющих качественные услуги в области брокериджа. Сегодня это направление деятельности как никогда востребовано владельцами всех сегментов коммерческой недвижимости». Конкурентоспособной эксперту представляется управляющая компания, постоянно отслеживающая положение дел и у состоявшихся арендаторов, и у потенциальных – как крупных, так и небольших ритейлеров, пристально следящая за общими тенденциями на российском и зарубежных рынках, анализирующая их и вовремя реагирующая на изменения. «Не учтя своевременно текущей тенденции, или, возможно, не став основоположником новой перспективной тенденции, не понизив или не повысив вовремя арендную ставку, упустив нужный момент, можно упустить выгодного арендатора, уступив его конкуренту, или упустить возможность, предоставленную условиями рынка. Сейчас на рынке торговой недвижимости наступило самое время действовать – действовать уверенно и профессионально», - заключает эксперт.
Читайте также:
15 лет успешного инвестирования: авантюра, ставшая жизнью
Паевые фонды: движение в сторону крупного клиента
В неоплатном долгу - Евгений Дроздов, генеральный директор юридической компании "Велес Лекс"
Украина: Золотое время для инвестора
Долговой рынок: стоит ли ждать погоды у моря
Рынок IPO: в надежде на восстановление
Современные возможности торговли на зарубежных площадках
Ливермор и мы или Как обыграть «чудо-ящик» - Дмитрий Перегудов, трейдер инвестиционной компании "Велес Капитал"
О стратегиях в индустрии Private banking и Wealth management - Юрий Павлов, директор по работе с VIP-клиентами инвестиционной компании "Велес Капитал"