ОБЫКНОВЕННОЕ ЧУДО
когда непрофильные активы в виде объектов недвижимости – не проблема
В условиях невозвращения кредитов многие банки, финансовые институты и даже частные лица оказались обладателями непрофильных активов в виде объектов недвижимости, переданных за долги. Зачастую эти объекты не достроены или их эксплуатация требует активного участия со стороны новых владельцев, которые не обладают ни необходимым опытом, ни ресурсами. Что делать с этими активами, чтобы не понести финансовых потерь и сделать эти объекты прибыльными, знает генеральный директор девелоперской компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин.
Из чего состоит процесс работы с непрофильным активом в виде объекта недвижимости?
Разумеется, работа начинается с комплексного анализа объекта или проекта. Сюда входит анализ общего технического состояния объекта – проводится технический аудит фактически выполненных работ, анализ строительной документации, проверка смет и прочее. Затем осуществляется юридический анализ – проверяются правоустанавливающие документы, схема приобретения, уставные и финансовые документы собственника. Также проводится маркетинговый анализ, а именно, оценка перспектив объекта с точки зрения целесообразности дальнейшей реализации и/или управления. Когда мы получаем детальное представление об объекте, мы приступаем к выработке стратегии работы с ним.
Что включает в себя стратегия работы с проектом?
Это составление календарного графика завершения строительства, финансовое и бизнес-планирование, разработка рекомендаций по сокращению проектных затрат, составление плана продаж, разработка планов продвижения, рекламных и PR-кампаний. За этим следует контроль завершения строительства и сдача готового объекта в эксплуатацию. Далее мы производим регистрацию прав собственности на готовый объект, осуществляем рекламное и PR-сопровождение объекта, направленное на реализацию. При необходимости также управляем готовыми объектами недвижимости.
То есть «Велес Капитал Девелопмент» может взять на себя все заботы по реализации проекта?
Абсолютно верно. Дело в том, что управление недвижимостью – сфера, в достаточной мере освоенная финансовыми институтами, во многих крупных учреждениях имеются собственные отделы, занимающиеся управлением готовых объектов, но обладающие крайне ограниченным опытом работы с незавершенными проектами. Для организаций, столкнувшихся со сложностями недостроя, наше предложение является по сути уникальным, так как это - единственно возможный выход из затруднительного положения. Мы выполняем функции технического заказчика и осуществляем полный цикл работ, то есть владельцу проблемных активов не надо прибегать к услугам нескольких подрядчиков для реализации проекта.
Не могли бы Вы подробнее остановиться на работе вашей компании, как технического заказчика применительно к непрофильным активам ваших клиентов. Из чего она складывается, в чем заключается?
Особое внимание мы уделяем проверке документации. Без этого не обойтись, если хочешь избежать рисков. Это, прежде всего, анализ правоустанавливающих документов, включая инвестиционные контракты, тщательная проверка и утверждение проектно-строительной документации, проверка смет на выполнение работ. Наши специалисты оказывают услуги по сопровождению и выпуску всех разрешительных документов на строительно-монтажные работы, осуществляют контроль качества проектирования, технический надзор над строительно-монтажными работами, контроль сдачи объекта в эксплуатацию, вырабатывают рекомендации по сокращению стоимостных показателей.
То есть вам удается также повысить эффективность проекта?
Да, наши сотрудники способны решать задачи любого уровня сложности в рамках реализации строительных проектов как жилого, так и нежилого назначения - от коттеджных поселков до заводов. Наши специалисты имеют опыт работы в крупных промышленных и строительных компаниях, таких как ОАО «ЗИЛ», ОАО «Холдинговая Компания «Главмосстрой», ОАО «ДСК-1», ОАО «ГМК «Норильский Никель», принимали участие в реализации крупных проектов по строительству промышленных предприятий и жилых микрорайонов с соответствующей инфраструктурой в Москве и других регионах, осуществляли реконструкцию уникальных объектов, неоднократно получали правительственные награды, благодарности и почетные звания.
Помимо юридической оценки рисков в начале работы над проектом, какое еще юридическое сопровождение осуществляется?
Конечный результат, к которому стремятся наши клиенты – это реализация имеющихся активов или успешное управление ими. В том и другом случае одним из наиболее важных аспектов является юридическая составляющая. В ситуации кризиса с этим следует быть особенно осторожными и внимательными как продавцам, так и покупателям или пользователям. В этой связи мы разработали систему абонентского обслуживания юридических лиц по вопросам реализации проектов. Собственно, спектр наших юридических услуг достаточно широк, он включает «due diligence» девелоперских проектов, юридический консалтинг в сфере недвижимости, оценку бизнес и юридических рисков, подготовку договорной базы для реализации проектов и представительство интересов клиента в суде.
Помогает ли «Велес Капитал Девелопмент» своим клиентам оформлять права на приобретенную недвижимость?
Хотелось бы отметить, что регистрация имущественных прав - трудоемкая и многоступенчатая процедура, требующая кропотливости и внимания, а главное, досконального знания всех деталей и подводных камней. Немаловажное значение в настоящее время имеет, откровенно говоря, умение преодолевать существующие в этой области административные барьеры. Наши сотрудники с этими вопросами успешно справляются. Кроме того, в качестве информационной составляющей специалистами нашей компании производится сбор сведений в интересах наших клиентов о наличии объектов недвижимости в собственности лиц, имеющих задолженности перед клиентом, об арестах и иных ограничениях (обременениях) прав на объекты недвижимости в интересах нашего клиента. Также предоставляется необходимая информация о наличии объектов недвижимости в собственности или аренде физических и юридических лиц. Собрав все необходимые сведения, мы переходим непосредственно к процедуре регистрации. Производим регистрацию, оказывая, в том числе, организационную помощь по ускоренной регистрации, а также регистрацию объектов незавершенного строительства, оформление и регистрацию последующих сделок с указанными объектами и ускоренную регистрацию ипотеки.
Если обладатель непрофильных активов заинтересован прежде всего в их реализации, как Вы строите работу в этом случае и как добиваетесь результата?
У нас есть большой успешный опыт продаж в рамках реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». Успех обеспечивается за счет четкой структуры и за счет налаженного взаимодействия с компаниями группы «Велес Капитал», в том числе с юридической дочерней компанией, которая организует юридическое сопровождение сделок, контроль над соблюдением условий договора и пр.
А в чем заключается управление функционирующими объектами?
При работе с функционирующими объектами недвижимости мы выполняем оптимизацию схем управления, брокеридж на объектах торговой и офисной недвижимости, обеспечиваем техническую эксплуатацию объекта.
В текущих условиях многие девелоперские компании испытывают серьезные трудности. Что помогает пережить трудности вашей компании?
Прежде всего, нам помогает репутация компании «Велес Капитал Девелопмент», которую мы зарабатывали много лет и которая теперь работает на нас. Сейчас хорошая репутация застройщика – такой же гарант продаж, как и грамотная ценовая политика и высокая степень готовности объектов. Если компания не выполняет обязательства перед клиентами, это очень быстро становится известно на рынке, ведет к потере клиентуры, а порой и к исчезновению компании с рынка. Мы очень строго следим за репутацией компании и за отношением к нашим клиентам.
Как отразился мировой финансовый кризис на деятельности Вашей компании? Что изменилось?
Изменился набор услуг. В частности, появилась очень актуальная на сегодня услуга, о которой мы сейчас говорим, по работе с портфелем непрофильных активов в виде объектов недвижимости. Благодаря большому опыту реализации девелоперских проектов «с нуля» мы вооружены необходимым инструментарием, который на сегодняшний день является бесценной находкой, позволяющей владельцам проблемных активов не терять контроль над создавшимся положением. За время работы на рынке мы не просто приобрели необходимые ресурсы, но и сформировали сбалансированную команду с уникальным профессиональным опытом.
Если говорить о конкурентных преимуществах компании «Велес Капитал Девелопмент», то что бы Вы отметили?
Единственное, что важно для любого руководителя – результат. Он ставит задачу, определяет срок и ждет ее качественного исполнения. Если в процессе выполнения поставленной задачи участвует несколько компаний подрядчиков и субподрядчиков, и на каком-либо этапе произошел сбой, ему не интересно слышать о том, кто в этом может быть виноват, кто и что забыл сделать или сделал не так, как нужно. Гораздо удобнее иметь ответственное лицо, с которого ведется спрос, и это уполномоченное лицо в свою очередь координирует работы всех вовлеченных лиц на всех этапах. Для наших клиентов мы являемся таким ответственным лицом. Мы предлагаем комплексное решение поставленной перед нами задачи и профессионально решаем ее, минимизируя количество подрядных организаций, поскольку обладаем всеми необходимыми ресурсами. Диверсифицированная структура компании и внушительный опыт работы в качестве технического заказчика позволяют нам грамотно организовывать завершение строительства незаконченных объектов недвижимости, эффективно управлять уже готовыми объектами, реализовывать недвижимость на разных стадиях строительства, проводить маркетинговый анализ объектов и выдавать рекомендации по их управлению. Опытные бизнесмены осознают, что сегодня цена ошибки безмерно велика. Сейчас как никогда рынок нуждается в профессиональном подходе к управлению и реализации. Мы знаем, «что», «как» и «когда», и мы умеем это делать. Прежде всего, «Велес Капитал Девелопмент» обладает высокой квалификацией, позволяющей оценить, какую именно меру нужно применить – это «что». Мы рассчитываем момент, в который данная мера актуальна – это «когда», а также что делать, если нужный момент упущен. И, разумеется, мы выбираем наиболее действенный для текущей ситуации способ – «как» правильно это сделать.
Компания «Велес Капитал Девелопмент» реализует инвестиционно-строительные проекты в Москве, ближнем и дальнем Подмосковье, российских регионах и за рубежом. Специалисты компании обладают более чем десятилетним опытом проектирования и строительства элитных домов, усадеб и коттеджей, управления объектами коммерческой недвижимости и реализации объектов недвижимости.
Тесное сотрудничество с компаниями группы «Велес Капитал» работающей на рынке с 1995 года, позволяет предлагать клиентам целый комплекс дополнительных услуг, включая юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, возможность инвестировать в проекты через ЗПИФы недвижимости и др.
Владлен Волошин родился в 1974 году, В 1996 году окончил биологический факультет Калужского государственного педагогического университета, в 2002 году – юридический факультет Московского гуманитарно-экономического института, в 1999 году - Российский институт государственных регистраторов при Минюсте РФ. В течение пяти лет возглавлял отдел ведения реестра в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В группе компаний «Велес Капитал» работает с 2003 года: сначала начальником отдела недвижимости ИК «Велес Капитал», с 2005 года - заместителем генерального директора вновь созданной дочерней компании «Велес Капитал Девелопмент», а с 2007 года – генеральным директором компании.
___________________________________________________________________________________________________________
Читайте также:_______________________________________________________
Инвестиции. Профессиональный взгляд- 2009
Охота за стоимостью, или Как найти перспективные объекты для инвестиций
Фактор стресса: недооцененные предприятия Украины ищут совладельцев
Долговой рынок: высокодоходные инструменты для нового времени
Формат ЗПИФ для повышения экономической эффективности проектов
Управление благосостоянием - понятие круглосуточное
Прямые инвестиции и M&A как инструменты стратегического развития
Проблемные долговые обязательства. Вопросы управления
Медиация как альтернатива судебным разбирательствам. Западный опыт в России.
_________________________________________________________________________________________________________